آیا خبرگزار ها سرزده امده اند؟؟

ناظرین و مشاورین املاک

مقایسه حق الزحمه ناظرین و مشاورین املاک
ساختمانی 1400متر مربع و در 7طبقه (با50متر مربع تجاری و 850 متر مربع مسکونی -اداری) والباقی بصورت مشاعات احداث کردیده است.
جهت نظارت این کار که بصورت تک رشته ای ناظر معرفی می گردد. با تعرفه سال1394مبلغ 996’859’113ریال بدون احتساب مالیات انهم در چند قسط که مسئولیت سازه؛معماری و برق و تاسیسات برعهده یک نفراست؛ بمدت یک عمر متقبل می شود. درحالیکه مشاورین املاک با مسئولیت بمراتب کمتر از ناظر(چنانچه قیمت واحد مسکونی-اداری را متر مربعی 60 میلیون تومان و تجاری 30میلیون تومان در نظر بگیریم طبق تعرفه 000’000’336ریال بدست می اورد )کمی تعقل و تامل لازم است.

 درضمن مشاورین املاک سقف سهمیه ای ندارند.

رفع ابهامات ابلاغیه "قانون اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها"

رفع ابهامات ابلاغیه "قانون اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها"

1-عبارت"اراضی" در صدر ماده واحده اصلاح ماده 101 قانون شهرداری صرفا شامل اراضی با کاربری مسکونی است یا سایر کاربریها که شرایط قانونی تفکیک برای آنها مهیا است را نیز شامل می شود؟

منظور از اراضی در متن ماده واحده ، کلیه اراضی واقع در محدوده و حریم شهر با هر نوع کاربری را شامل می گردد که با رعایت مفاد این قانون و قوانین و مقررات موضوع تبصره (1) ذیل آن، ضوابط طرحهای توسعه شهری و رعایت حد نصاب های کاربری های مختلف ، قابل تفکیک و افراز است.

2-آیا منظور از اراضی صرفا زمینهای فاقد ابنیه و مستحدثات است؟

منظور از عبارت"اراضی" در این قانون،کلیه زمینها اعم از دارای مستحدثات یا فاقد مستحدثات می باشد.

3-تفکیک و اخذ سرانه های مربوط به اراضی دولتی موضوع تبصره (2) ماده واحده اصلاحی (101) قانون شهرداری چگونه انجام می گیرد؟

وفق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری، صرفا تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع ،هادی و تفضیلی و تصویب آن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و سطوح معابر و قدر السهم شهرداری مربوط به سرانه فضای عمومی و خدماتی باید در هنگام تفکیک یا افراز وصول شود و از این حیث اراضی دولتی مستثنی نمی باشد.

4-آیا املاک و اراضی که توسط دستگاههای دولتی (از جمله بنیاد مسکن، راه و شهرسازی و ...) تفکیک می شوند ،مشمول سرانه های موضوع تبصره (3) ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری می باشند؟

هرگونه تفکیک یا افراز اراضی در محدوده و حریم شهرها ، صرف نظر از نوع مالکیت (دولتی و غیردولتی) مشمول مفاد قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری می باشد.

5-با توجه به تبصره (3) این قدرالسهم شهرداری از اراضی مورد تفکیک و افراز چقدر می باشد. آیا شهرداریها می توانند با درنظرگرفتن طرحهای توسعه شهری و موقعیت ملک ، چنانچه هیچ بخشی اززمین در مسیر احداث معبر قرار نگیرد ، از مالک سرانه معابر را اخذ نمایند؟

شهرداری وفق تبصره مذکور جهت تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی باید 25 درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک یا افراز را کسر و از 75% باقیمانده نیز 25% را بابت تامین شوارع و معابر عمومی شهر دریافت نماید که در مجموع قدرالسهم شهرداری از کل پلاک مفروض، 43.75% از کل مساحت پلاک خواهد شد.

6-آیا مالکین آن دسته از اراضی که دارای مالکیت مشاعی و اسناد متعدد می باشند، موظف به اجرای تبصره 3 ماده واحده قانون و واگذاری قدرالسهم شهرداری می باشند؟

با توجه به تصریح قانونگذار در صدر تبصره 3 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری اراضی دارای سند شش دانگ حتی با وجود مالکین متعدد یا مالکیت مشاع مشمول مفاد این قانون می باشند.

7-تکلیف اراضی با مساحت کمتر از 500 مترمربع چیست؟

ملاک دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی مساحت بیش از 500 مترمربع می باشد. لذا اراضی با مساحت کمتر از آن مشمول مفاد تبصره 3 این قانون نیستند.

8-عمل تفکیک و افراز در اراضی که بر اساس طرحهای توسعه شهری به کاربری های آموزشی بهداشتی و... اختصاص یافته است ، به چه صورت انجام می گیرد؟

چنانچه مالک متقاضی تفکیک املاک مذکور وفق کاربری مصوب طرحهای توسعه شهری باشد، با رعایت حد نصاب تفکیک برای کاربری مصوب، مطابق ضوابط و مقررات مربوطه ، تفکیک اراضی مربوطه بلامانع است.

9-آن قسمت از اراضی با مساحت بیش از 500 مترمربع که قبلا طرح تفکیک نسبت به آن اجرا و سطوح معابر از آنها کسر گردیده است آیا مشمول ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری می باشند؟

چنانچه تقاضای تفکیک یا افراز برای زمینی مطرح گردد که قبلا طرح تفکیکی نسبت به آن اجرا شده است در صورتیکه قطعات تفکیک شده قبلی بیش از 500 مترمربع مساحت و دارای سند شش دانگ باشند ،مشمول این قانون خواهند بود.

10-با توجه به ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ،آیا علاوه بر سرانه های موضوع تبصره (3) ماده واحده، عوارض تفکیک نیز در قالب عوارض محلی به این اراضی تعلق می گیرد؟ پس از واگذاری سرانه های موضوع تبصره(3) ماده واحده از سوی مالک یا مالکین، اخذ هرگونه عوارض از اراضی با مساحت بیش از 500 مترمربع به منظور تفکیک ،ممنوع بوده و وجاهت قانونی ندارد.

11- آیا اراضی وقفی مشمول تبصره (4) ماده واحده واحده این قانون می شوند یا خیر؟

با توجه به نظریه شماره 44599/30/90 شورای محترم نگهبان (تصویر پیوست) تسری تبصره (4) این قانون به موقوفات خاص خلاف موازین شرع تشخیص داده شده است. در هر صورت اجرای ضوابط و مقررات طرحهای توسعه شهری برای این گونه ارضی الزامی است.

12-در مورد دریافت وجه معادل قدرالسهم شهرداری (موضوع تبصره 3 ماده واحده) آیا نظر یک نفر کارشناس که از طرف شهرداری تعیین می شود کافی است یا وفق تبصره(1) ماده واحده قانون نحوه تقسیم ابنیه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 25/8/1370 ، نظر سه نفر کارشناس رسمی دادگستری الزام دارد؟

وفق تبصره(3) قانون مذکور قیمت روز زمین ، طبق نظر یک نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

 

رفع ابهامات ابلاغیه "قانون اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها"

1-عبارت"اراضی" در صدر ماده واحده اصلاح ماده 101 قانون شهرداری صرفا شامل اراضی با کاربری مسکونی است یا سایر کاربریها که شرایط قانونی تفکیک برای آنها مهیا است را نیز شامل می شود؟

منظور از اراضی در متن ماده واحده ، کلیه اراضی واقع در محدوده و حریم شهر با هر نوع کاربری را شامل می گردد که با رعایت مفاد این قانون و قوانین و مقررات موضوع تبصره (1) ذیل آن، ضوابط طرحهای توسعه شهری و رعایت حد نصاب های کاربری های مختلف ، قابل تفکیک و افراز است.

2-آیا منظور از اراضی صرفا زمینهای فاقد ابنیه و مستحدثات است؟

منظور از عبارت"اراضی" در این قانون،کلیه زمینها اعم از دارای مستحدثات یا فاقد مستحدثات می باشد.

3-تفکیک و اخذ سرانه های مربوط به اراضی دولتی موضوع تبصره (2) ماده واحده اصلاحی (101) قانون شهرداری چگونه انجام می گیرد؟

وفق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری، صرفا تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع ،هادی و تفضیلی و تصویب آن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و سطوح معابر و قدر السهم شهرداری مربوط به سرانه فضای عمومی و خدماتی باید در هنگام تفکیک یا افراز وصول شود و از این حیث اراضی دولتی مستثنی نمی باشد.

4-آیا املاک و اراضی که توسط دستگاههای دولتی (از جمله بنیاد مسکن، راه و شهرسازی و ...) تفکیک می شوند ،مشمول سرانه های موضوع تبصره (3) ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری می باشند؟

هرگونه تفکیک یا افراز اراضی در محدوده و حریم شهرها ، صرف نظر از نوع مالکیت (دولتی و غیردولتی) مشمول مفاد قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری می باشد.

5-با توجه به تبصره (3) این قدرالسهم شهرداری از اراضی مورد تفکیک و افراز چقدر می باشد. آیا شهرداریها می توانند با درنظرگرفتن طرحهای توسعه شهری و موقعیت ملک ، چنانچه هیچ بخشی اززمین در مسیر احداث معبر قرار نگیرد ، از مالک سرانه معابر را اخذ نمایند؟

شهرداری وفق تبصره مذکور جهت تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی باید 25 درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک یا افراز را کسر و از 75% باقیمانده نیز 25% را بابت تامین شوارع و معابر عمومی شهر دریافت نماید که در مجموع قدرالسهم شهرداری از کل پلاک مفروض، 43.75% از کل مساحت پلاک خواهد شد.

6-آیا مالکین آن دسته از اراضی که دارای مالکیت مشاعی و اسناد متعدد می باشند، موظف به اجرای تبصره 3 ماده واحده قانون و واگذاری قدرالسهم شهرداری می باشند؟

با توجه به تصریح قانونگذار در صدر تبصره 3 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری اراضی دارای سند شش دانگ حتی با وجود مالکین متعدد یا مالکیت مشاع مشمول مفاد این قانون می باشند.

7-تکلیف اراضی با مساحت کمتر از 500 مترمربع چیست؟

ملاک دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی مساحت بیش از 500 مترمربع می باشد. لذا اراضی با مساحت کمتر از آن مشمول مفاد تبصره 3 این قانون نیستند.

8-عمل تفکیک و افراز در اراضی که بر اساس طرحهای توسعه شهری به کاربری های آموزشی بهداشتی و... اختصاص یافته است ، به چه صورت انجام می گیرد؟

چنانچه مالک متقاضی تفکیک املاک مذکور وفق کاربری مصوب طرحهای توسعه شهری باشد، با رعایت حد نصاب تفکیک برای کاربری مصوب، مطابق ضوابط و مقررات مربوطه ، تفکیک اراضی مربوطه بلامانع است.

9-آن قسمت از اراضی با مساحت بیش از 500 مترمربع که قبلا طرح تفکیک نسبت به آن اجرا و سطوح معابر از آنها کسر گردیده است آیا مشمول ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری می باشند؟

چنانچه تقاضای تفکیک یا افراز برای زمینی مطرح گردد که قبلا طرح تفکیکی نسبت به آن اجرا شده است در صورتیکه قطعات تفکیک شده قبلی بیش از 500 مترمربع مساحت و دارای سند شش دانگ باشند ،مشمول این قانون خواهند بود.

10-با توجه به ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ،آیا علاوه بر سرانه های موضوع تبصره (3) ماده واحده، عوارض تفکیک نیز در قالب عوارض محلی به این اراضی تعلق می گیرد؟ پس از واگذاری سرانه های موضوع تبصره(3) ماده واحده از سوی مالک یا مالکین، اخذ هرگونه عوارض از اراضی با مساحت بیش از 500 مترمربع به منظور تفکیک ،ممنوع بوده و وجاهت قانونی ندارد.

11- آیا اراضی وقفی مشمول تبصره (4) ماده واحده واحده این قانون می شوند یا خیر؟

با توجه به نظریه شماره 44599/30/90 شورای محترم نگهبان (تصویر پیوست) تسری تبصره (4) این قانون به موقوفات خاص خلاف موازین شرع تشخیص داده شده است. در هر صورت اجرای ضوابط و مقررات طرحهای توسعه شهری برای این گونه ارضی الزامی است.

12-در مورد دریافت وجه معادل قدرالسهم شهرداری (موضوع تبصره 3 ماده واحده) آیا نظر یک نفر کارشناس که از طرف شهرداری تعیین می شود کافی است یا وفق تبصره(1) ماده واحده قانون نحوه تقسیم ابنیه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 25/8/1370 ، نظر سه نفر کارشناس رسمی دادگستری الزام دارد؟

وفق تبصره(3) قانون مذکور قیمت روز زمین ، طبق نظر یک نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.